Per i terreni e le partecipazioni è possibile chiedere la revisione del valore fino al prossimo 31 ottobre

27 gennaio 20101 - Il comma 229 dell’art. 2 della legge finanziaria 2010 riapre il termine per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni. I soggetti interessati sono le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali. La scadenza viene fissata al 31 ottobre 2010 e la data di riferimento per la determinazione del valore dei beni è il primo gennaio 2010. Con la rivalutazione del costo di acquisto dei predetti beni è possibile affrancare in tutto o in parte la plusvalenza che si verrà a creare in sede di futura vendita (art. 67 del T.U.I.R.), tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva, la cui aliquota è pari al 4% per i terreni, le aree edificabili e le partecipazioni qualificate, e pari al 2% nel caso di partecipazioni non qualificate. Le aliquote sono applicate sul valore lordo risultante dalla perizia. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo con una maggiorazione a titolo di interessi, pari al 3% annuo, da applicare sull’importo delle rate successive alla prima e da versare contestualmente all’imposta. Limitatamente alle partecipazioni societarie, la perizia di stima può essere redatta anche successivamente alla cessione delle partecipazioni medesime. La rivalutazione risulta conveniente per i terreni edificabili, tenuto conto che la riapertura dei termini per la redazione della perizia ha spostato il riferimento alla data del primo gennaio 2010 e pertanto potranno essere considerate le variazioni urbanistiche intervenute fino a tale data.

Relativamente ai terreni di qualsiasi genere, l’art. 7 della legge n. 448 del 2001 dispone che il valore di perizia costituisce anche il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte dirette, di registro, ipotecarie e catastali. Per questa ragione la redazione della perizia deve precedere l’atto di trasferimento del terreno. Per i terreni oggetto di usufrutto la rivalutazione può essere effettuata sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario. Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà si determinano applicando i coefficienti vigenti ai fini dell’imposta di registro e in base all’età dell’usufruttuario alla data del primo gennaio 2010. Il nudo proprietario non può rivalutare con il valore dell’area anche la parte corrispondente all’usufrutto, in quanto il requisito del possesso risulta mancante.
I professionisti abilitati alla redazione della perizia giurata per i terreni sono ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili; mentre per le partecipazioni societarie i professionisti sono dottori commercialisti ed esperti contabili e revisori contabili.

La riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni sembra presentare il rischio di un doppio pagamento di imposta. Infatti, con il trascorrere del tempo i contribuenti, pur essendosi avvalsi in passato della rideterminazione del valore di terreni o delle partecipazioni, possono aver interesse a effettuare una nuova rivalutazione. L’Agenzia delle Entrate in questi casi richiede il versamento dell’intera nuova imposta sostitutiva (basata sul valore più recente), mantenendo, tuttavia, il diritto per il contribuente al rimborso di quella vecchia (ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. n. 602 del 1973). L’istanza di rimborso deve essere presentata nel termine di 48 mesi dal versamento. Se dal primo versamento dell’imposta sostitutiva sono passati più di 48 mesi il rimborso non sarebbe, secondo l’Agenzia, più esperibile, essendo ormai trascorsi i termini di decadenza previsti dal citato art. 38. Tuttavia, la giurisprudenza di prima istanza sta cassando questa interpretazione riconoscendo il rimborso integrale.

Dott.ssa Eloisa Lamina